【ケース別】所有している不動産に住まなくなったときの活用方法
Case自身が所有する不動産に住まなくなったときは、様々な選択肢があることを知り「自身の状況にあった方法」を考えておくことが重要です。たとえば「不動産を利用して収益を得たい場合の賃貸経営」や「ローン返済に困っている場合は競売になる前に任意売却を進める」などです。
株式会社YANAGI BASEでは豊富な経験と専門知識を活かし、これまで皆様の疑問や不安に丁寧にお答えしてきました。ここでは「賃貸経営」や「任意売却」などの選択肢と「住み替えする際の注意点」といった実践的な情報を分かりやすく解説します。
賃貸経営について
住まなくなった家を「どうするか」と考えたときに、売却以外の選択肢として他の人に貸し出す「賃貸経営」があります。賃貸経営は不動産を活用し「家賃」という安定的な収入を得られる運用方法です。
しかし、インターネットの発達や普及、専門会社の登場により、競争力・宣伝力・集客力をオーナー自身で高めることが年々難しくなっています。ユーミーらいふグループ「湘南らいふ管理」が提供する「オーダーメイド型賃貸管理システム」は、必要な業務のみをお受けできる業界でもユニークな仕組みです。
建物管理だけ任せたい、原状回復・修繕はこれまで付き合いのある業者を継続して使いたいなどの「わがまま」に合わせた内容で不動産管理業務をお引き受けできます。
ローン返済で困っている（任意売却）
「住宅ローンの返済がキツい...」そのような人には「任意売却」という選択肢があります。任意売却は、ローン返済が滞った場合に債権者（金融機関）との合意のもとで物件を売却できる方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務者にとって有効な選択肢となり得ます。
任意売却の取り引きの流れは、以下の通りです。
- 住宅ローンの残高を確認する
- 不動産業者に査定を依頼する
- 債権者（金融機関）から任意売却の許可を得る
- 売却活動をスタートする
- 売買契約成立後に決済を行う
- 所有権を移転する
- 所有権を移転する
任意売却をする場合は、債権者の同意を得なければなりません。交渉期間を踏まえると滞納が長引く前に早めに、任意売却の取引に慣れている不動産会社に相談しておくことをおすすめします。湘南（藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市）エリアで取引実績が豊富な、株式会社YANAGI BASEにぜひご相談ください。
こんな事でお困りの方
以下のようなお困りごとがある人には、任意売却をおすすめします。
- 住宅ローンの返済が苦しくなってきた...
- 住宅ローンを滞納してしまった...
- 債権者（銀行など）から督促状・催促状が届いている...
- 競売だけは避けたい！
- 競売で得られる現金では暮らしていけない！
- このままでは自宅が差し押さえられてしまう...
任意売却を行うことで、これらの悩みを軽減・解決できる可能性があるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。
任意売却のメリット
任意売却のメリットには以下の3つがあります。
- 競売よりも高値で売却できる可能性がある
- 競売のような公開入札と異なり、周囲に知られずに売却できる
- 売却代金から引っ越し費用を捻出できる場合がある
競売と任意売却の比較
競売と任意売却には、以下のような違いがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の6割～8割 |
| 売却期間 | 2～6ヶ月 | 申し立て後6～8ヶ月 |
| プライバシー | 守られる | 知られる可能性が高い |
| 残債務 | 分割返済が可能 | 分割返済できない（一括返済のみ） |
| 明け渡し時期 | 購入者と協議して決められる | 強制退去となる場合がある |
競売に比べると、任意売却の方がメリットは多いです。債権者への交渉期間を踏まえると、ローンの返済が難しい場合は早めに任意売却の検討をおすすめします。
住み替え・買い替え・離婚時の売却
住み替えを考える際、まず「今の家をどう売却するか」を考えることが重要です。売却の方法としては、以下の3つの選択肢があります。
| 不動産仲介 | 時間はかかるが高値で売却できる可能性がある |
|---|---|
| 不動産買取 | 確実かつ早期に売却できるが売却価格は低くなりやすい |
| 買取保証 | 仲介で一定期間売却が成立しなければ買取に切り替える方法 |
私たち『YANAGI BASE』は「家を売る」「家を買う」をワンストップでサポートいたします。それぞれのメリット・デメリットをご説明した上で、適切な売却ができるようサポートしていきます。例えば、時間をかけてでも高く売りたい場合は「不動産仲介」がおすすめです。一方で、離婚などの事情で早く現金化したい場合には「不動産買取」が有効な選択肢となります。
「早く売りたい」「高く売りたい」など、ご希望に応じた最適な売却方法をご提案いたします。売却方法に悩んでいる方は、お早めにご相談ください。
住み替えの注意点
住み替えを考えるときには、売却と購入のタイミングが非常に重要です。住み替え方法は、以下の3つのパターンがあります。
| 同時決済 | 売却と購入を同時に行う方法 |
|---|---|
| 売り先行 | 今住んでいる家を先に売って、その後に新居を探す方法 |
| 買い先行 | 先に新しい家を購入し、その後に旧宅を売却する方法 |
最もシンプルでメリットが大きい住み替え方法は、同時決済です。仮住まいを用意する必要がなく、二重でローンを支払う心配もありません。しかし、現実には売却と購入のタイミングを合わせることは非常に難しいため「売り先行」または「買い先行」で進めるケースがほとんどです。
売り先行の場合は新居を見つけるまでに時間がかかると、仮住まいを用意する必要があります。一方で買い先行の場合、じっくり物件を探せるものの売却が遅れると、旧宅と新居の両方の住宅ローンを抱えることになります。
売り先行と買い先行のメリット・デメリットをしっかりと理解した上で「どちらが自身に合っているのか」考えてから動き出しましょう。
ローン残債のある家の売却
住宅ローン返済中でも家は売却できますが、買主への引き渡し時には完済して、抵当権を抹消する必要があります。
ローン残債のある家を売却する手順は、以下の通りです。
- 現在の住宅ローン残高を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- ローン残高以上の価格で売却できる見通しがあるか確認する
- 売却が決まったら金融機関と抵当権抹消の手続きを進める
- 売却代金でローンを完済して抵当権を抹消後に所有権を移転する
ローン返済中でも売却活動は自由に行えるため、まずは信頼のおける不動産会社に相談し、相場価格を把握することから始めましょう。
売却後も住み続けられる方法「リースバック」
リースバックとは、自宅を売却した後も同じ物件に賃貸で住み続けられる方法です。所有者から賃借人へ立場が変わりますが、生活環境を大きく変えずに資金調達できる点がメリットです。
急な資金需要や住宅ローンの返済困難・相続対策などの事情で自宅を手放す必要がある場合によく利用されます。
リースバックは資金調達の選択肢の1つですが、長期的な家賃負担や将来の立ち退きリスクなどのデメリットもあります。専門家に相談しながら、自身の経済状況や将来計画に照らして慎重に検討することが大切です。