不動産の相続や空き地・空き家の活用にお困りの方へ
Inheritance国税庁が発表した「令和4年分 相続税の申告事績の概要」によると、全相続財産のうち、32.3％が土地、5.1％が家屋でした。不動産は預貯金とは異なり、簡単に分割ができず価値がわかりにくいです。そして、活用方法で意見が合わずトラブルに発展するケースが少なくありません。
あらかじめ不動産の相続について学び、対策しておくことで防げた事例も多く、残念でなりません。湘南（藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市）で不動産売却をおこなう「株式会社YANAGI BASE」は、これまで数多くの不動産相続トラブルの解決をサポートしてきました。ご家族の幸せな相続のために、お力になれることがたくさんあります。些細なことでもお気軽にご相談ください。
生前対策
事前に対策しておくことで、相続税の負担が大きく変わります。事前にできる対策には、以下のような方法があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 対策 | 対策 |
|---|---|
| 現状の把握 | 相続人を確認し、全ての財産を把握しましょう。不動産を査定すれば相続税額の試算も可能です。 |
| 遺言書の用意 | 遺言書があれば、遺産分割のトラブルが防止できます。公証役場で有効な遺言書を作成し、保管しておきましょう。 |
| 相続税の軽減対策 | 小規模宅地等の特例などの利用、財産評価額を下げるため保険や金融商品を契約、賃貸住宅の建設などにより相続税の軽減が可能です。 |
| 相続税の資金対策 | 相続税の納税期限は、亡くなったあと10ヶ月以内です。納税が難しい場合は、不動産を売却して現金化するのが一般的ですが、売り急ぐと相場よりも安い価格になります。売却を予定している場合は、早めに着手しましょう。 |
| 生前贈与 | 相続時精算課税制度や暦年贈与の非課税枠を利用できます。 |
相続発生後の対策とは
被相続人の方が亡くなり、相続が発生した際の対応は以下の通りです。
遺言書の有無を確認
遺言書の有無で、その後の手続きが大きく異なります。遺言書は、自宅のほかに以下の場所に保管してある可能性があります。
- 法務局「自筆証書遺言書保管制度」
- 公証役場「公正証書遺言の検索システム」
偽造や変造を防ぐ目的から、家庭裁判所で検認手続きが必要な場合があるので、開封には注意が必要です。
二次相続対策
配偶者が相続する「一次相続」、その配偶者が亡くなった時に子が相続するのが「二次相続」です。二次相続での税負担を考慮して、一次相続を考えることをおすすめします。
税額控除や特例を利用する
以下の控除や特例が適用できる場合は相続税額の負担が軽減されます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 制度 | 内容 |
|---|---|
| 配偶者の税額軽減 | 取得した財産が「1億6千万円」か「法定相続分相当額」以下の場合、配偶者に相続税はかからない |
| 小規模宅地等の特例 | 居住用の宅地は財産評価額を330㎡まで最大80％減額 |
| 相次相続控除 | 10年以内に同じ財産で2度以上の相続があった場合、2度目の相続時に1度目の納税額の一部を控除 |
| 贈与税額控除 | 相続開始前3年以内に納めた贈与税額を控除 |
| 相続時精算課税分の贈与税額控除 | 相続時精算課税制度を利用して納税した贈与税額分を控除 |
相続時に発生する税金と費用
不動産相続の手続きに必要な税金と費用は、以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 費用 | 内容 | 内容 |
|---|---|---|
| 内容 | 財産の総額から基礎控除3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を引いた額に課税 | 課税対象額の10～55％ |
| 登録免許税 | 不動産登記の申請時、国に治める | 申請する登記の種類により0.4％か2％ |
| 司法書士報酬 | 相続人調査や相続財産調査、必要書類の取得費用など別途実費が必要 | 司法書士報酬は5～10万円 |
| 司法書士報酬は5～10万円 | 戸籍謄本や住民票など | 数千円程度 |
相続時に必要な手続きや書類
相続が発生すると同時に、各種手続きの期限が以下の通り決まります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 期限 | 必要な手続き | 場所など |
|---|---|---|
| 速やかに | 法定相続人の確定 | 法定相続人の確定 |
| 相続遺産調査 | 個人または司法書士 | |
| 遺産分割協議 | 個人 | |
| 3ヶ月以内 | 限定承認、相続放棄 | 家庭裁判所 |
| 4ヶ月以内 | 準確定申告 | 税務署 |
| 10ヶ月以内 | 遺産分割協議書の作成 | 必要に応じて |
| 3年以内 | 不動産登記 | 法務局 |
遺産分割協議の際に相続財産に不動産がある場合は、相続の経験が豊富な当社にご相談ください。
相続した不動産を放置するリスクとは
「遠方の不動産を相続したが管理できないので放置している」というご相談を受けることがあります。放置する期間が長くなると、倒壊や不法投棄に放火、害虫・害獣の繁殖などのリスクが高まります。さらに「特定空き家」に該当すると、固定資産税の負担が最大6倍となるので注意が必要です。
相続登記の義務化
令和6年4月1日から不動産の名義を変更する「相続登記」の手続きが義務化されました。「不動産の取得を知った日」または「施工日前に相続した不動産については施行日」から3年以内に相続登記の申請が必要です。
認知症と診断されたら、不動産契約が全て無効になります！
認知症を患い「意思能力がない」と判断された場合、遺言書は無効になる可能性が高くなります。契約もできないので、たとえ本人が老人ホームに入居するための資金対策だとしても、不動産の売却はできません。また、残された配偶者が認知症である場合は、遺産分割協議が成立せず無効になります。こうした事態を避けるために、以下の対応を検討しましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 意思能力の有無 | 対策 |
|---|---|
| 意思能力あり | 有効な遺言書を作成する |
| 任意後見人と契約しておく | |
| 任意後見人と契約しておく | 法定後見制度を申請する |
法的な手続きは時間がかかることが多いので、早めに着手することをおすすめします。
空き家の活用
相続した不動産が空き家になる場合、以下のような活用法を検討しましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 活用例 | 特徴 |
|---|---|
| そのまま売却する | 費用や手間がかからない |
| 更地にして売却する |
|
| そのまま賃貸に出す | 初期費用が少ない |
| 賃貸アパートにして運用する | 初期費用がかかるが収益性は上がる |
| 更地にして運用する |
|
空き家をそのままにしておくリスク
空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 老朽化により、倒壊や自然災害の被害を受けやすくなる
- 庭木や雑草、害獣や害虫のトラブルで近所に迷惑をかける
- ゴミの不法投棄・不法侵入・不法占拠や放火などの恐れがある
さらに荒廃が進み「特定空き家」と判断されると、固定資産税が最大6倍になるので注意しましょう。
空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する時は、以下のポイントに注意してください。
名義が誰か
名義が共有の場合は全員の同意が必要です。また、被相続人の名義のままになっている場合は、まず名義変更の手続きを行いましょう。
売却方法を選ぶ
高く売りたい場合は「仲介」がおすすめですが、現金化できるまでに半年以上かかることがあります。一方で早く売りたい場合は「買取」がスムーズですが、仲介よりも3割ほど安くなるケースが多いです。物件の状態や市況も考慮して検討することが大切です。
空き家を売却した際にかかる税金
空き家を売却して利益が出ると、所有期間に応じて、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税がかかります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所有期間 | 譲渡所得税等合計 |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315％ |
| 5年未満（短期譲渡所得） | 39.63％ |
なお所有期間には、被相続人の所有期間も含まれます。
不動産の相続や空き家でお困りならYANAGI BASEへ
相続トラブルは、正しい知識とアドバイスがあれば円満に解決するケースは少なくありません。お困りのことがありましたら、湘南で不動産売却を行う「株式会社YANAGI BASE」まで、お気軽にご相談ください。