不動産売却の基礎知識｜媒介契約と不動産会社の選び方
Knowledge大切にしてきた不動産を「納得できる価格」や「希望する期間」で売却するには、売主も基礎知識を持っておくことが重要です。知識があれば不動産会社との契約内容が理解でき、トラブルを未然に防いでスムーズな売却につながります。
株式会社YANAGI BASEは、湘南（藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市）を中心に多くの不動産売却を手掛けてきました。売却の相談は些細なことや急を要する場合でも、お気軽にご相談ください。
媒介契約について
媒介契約は、売却の仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売主の代わりに買主を探す活動を開始します。
媒介契約は3種類
媒介契約には、以下3つの種類があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 媒介契約の種類 | 依頼できる 不動産会社の数 |
自分で買主を 見つけられるか |
不動産会社の報告義務 | レインズへの登録 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数 | 可能 | なし | 任意 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可能 | 2週間に1回以上 | 義務 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 1週間に1回以上 | 義務 |
各媒介契約の特徴を理解し、自身に合った契約を選ぶことが重要です。どの契約にするべきか迷われている方は、不動産会社に相談してみましょう。
3種類の媒介契約のメリット・デメリット
3種類の媒介契約のメリット・デメリットは以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 媒介契約の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と契約できる | 報告義務がなく進捗状況がわかりにくい |
| 専任媒介契約 | 担当者が積極的に売却活動を行ってくれる | 契約できる不動産会社が1社のみ |
| 専属専任媒介契約 | 活動報告の頻度が多いため状況を把握しやすい | 自分で買い手を見つけられない |
複数の不動産会社に契約できれば、依頼先の選択に失敗するリスクが低減できます。しかし、不動産会社側は他社に先を越されるリスクがあるため、広告費などが抑えられてしまう可能性があります。
一方で不動産会社を1社に絞ることで、積極的に売却活動をしてくれるケースが多いです。また、報告義務があると問い合わせ数や広告掲載の状況がわかるため、売却を安心して任せられます。
専任媒介契約がおすすめ
当社がおすすめするのは「専任媒介契約」です。その理由は以下の通りです。
- 1社に絞ることで積極的な売却活動が期待できる
- 自分で見つけた買主とも取引できる
- 売却の進捗状況をしっかりと把握できる
専属媒介契約であれば不動産会社は他社を気にせず売却活動に専念でき、売主が自分で見つけた買主とも契約できます。売主にとっても不動産会社にとってもメリットが大きい形態が専属媒介契約です。
それぞれの媒介契約がおすすめな方
3つの媒介契約において、それぞれおすすめな方は以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 媒介契約の種類 | おすすめする方 |
|---|---|
| 一般媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
|
| 専属専任媒介契約 |
|
どの契約が自身にあっているのかわからない方は、ぜひ当社にご相談ください。経験豊富なスタッフが、お客様の不動産売却を全力でサポートいたします。
媒介契約を結ぶ際の注意点
媒介契約書には、契約の種類や業者の責任範囲、報酬などが明記されています。
契約書をよく読み、内容を理解した上で署名することが重要です。特に、業者の報告義務や契約期間など、細かな部分も確認しましょう。
専属媒介契約や専属専任媒介契約は、一般的には3ヶ月の契約期間が設定されます。契約期間が満了した際、再契約や終了条件を確認しておきましょう。
不動産会社の選び方
媒介契約の種類によっては、仲介を依頼する不動産会社を1社に絞らなくてはいけません。ここでは、不動産会社選びの3つのポイントをご紹介します。
- 地域密着型の会社である
- 売却実績が豊富
- 契約条件の透明性がある
売却物件の地域に詳しい不動産会社は、地元の特性をよく理解しています。地域に特化した不動産会社を選ぶことで、的確に物件をアピールし効果的な売却戦略を立てられるでしょう。
不動産売却の実績が豊富であれば、効果的な広告活動やスムーズな手続きが期待できます。過去の売却実績や口コミを調べることで、親身に対応し信頼できる会社かどうかを判断できます。
契約条件が明確で透明性があるかどうかも大切なポイントです。仲介手数料や広告費用、契約期間などの条件をしっかり確認し、不明瞭な点がないか確認しましょう。信頼できる不動産会社は、契約内容を丁寧に説明してくれます。
囲い込みには注意が必要
囲い込みとは、不動産会社が他社に情報を開示せず、自社だけで取引を進めることです。
囲い込みが発生すると、物件情報が出回らなくなり売却の機会が減少します。売却完了までの期間が長引くため、売主にとって不利になる行為です。
囲い込み対策として、以下4つの方法があります。
- 自身で見つけた買主とも取引できるようにする
- 物件情報を公開できるレインズに登録されているか確認する
- 不動産会社から売却活動の報告を定期的に受ける
- 複数の不動産会社に相談してから契約する会社を絞る
囲い込みは、売主にとって大きなリスクとなる行為です。適切な対策を講じ、スムーズな不動産売却を目指しましょう。
売却時にかかる諸費用
売却には予期せぬ費用がかかることがあるため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。売却時にかかる主な費用は以下の通りです。
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| 費目 | 費用 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料※売却価格が400万円超の場合 | 売却価格の3％＋6万円（税別） | 売買契約が成立した際に不動産会社に支払う手数料 |
| 登記費用 | 2〜3万円 | 売却に伴う登記手続きに必要な費用（司法書士報酬を含む） |
| 印紙税 | 数千〜数十万円 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| 測量費用 | 35万〜100万円 | 土地の境界が不明確な場合や分筆を行う場合には、測量士に依頼する費用 |
| リフォーム・クリーニング費用 | 5万〜15万円 | 物件をより高く売却するためにするクリーニングする費用 |
| 引越し費用 | 3万〜30万円 | 売却後に新居へ引越しするための費用 |
| その他の費用 | 1通数百円〜 | 各種証明書の取得費用や、行政手続きにかかる費用 |
不動産売却には多くの費用がかかるため、事前に内容を確認して資金計画を立てておきましょう。
売却時にかかる税金
「税金を払ったら売却益が半減した」といった状況にならないように、税金について知識を習得しておきましょう。売却時にかかる主な税金は以下の通りです。
| 譲渡所得税 | 所有期間が5年を超える長期譲渡所得は15％ 所有期間が5年以下の短期譲渡所得は30％ |
|---|---|
| 住民税 | 長期譲渡所得は5％ 短期譲渡所得は9％ |
| 印紙税 | 売却代金によって異なる（数千円〜数十万円） |
| 消費税 | 土地の売却には消費税はかからず、建物の売却には消費税がかかる |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有期間に応じて日割りで計算されることが一般的 |
一定の条件を満たす場合、譲渡所得から特別控除を受けられます。たとえば、自宅を売却した場合は3,000万円の特別控除が適用されます。
売却を進めるための必要書類は？
事前に必要な書類を準備しておくと、不動産売却をスムーズに進められます。
| 登記済権利証または登記識別情報 | 不動産の所有権を証明する書類 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 登記されている内容を確認する書類 |
| 印鑑証明書（※） | 本人の印鑑であることを確認する書類 |
| 住民票（※） | 現住所を確認する書類 |
| 身分証明書 | 本人確認の書類（運転免許証やパスポート） |
| 固定資産税評価証明書（※） | 物件の評価を確認する書類 |
| 物件取得時の書類 | 不動産の情報を確認する書類（建物図面や測量図、建物検査済証など） |
| 管理規約・細則 | 使用の注意事項を確認する書類 |
（※）印のある書類は、市町村役場で取得できます。書類に有効期限はありませんが、発行から3ヶ月以内のものを使用しましょう。
査定評価を上げるポイント
売却予定の不動産をより高く評価してもらうために、行うべきポイントは以下の通りです。
- 建物の内外を掃除する
- 建物の内外を掃除する
- 古い設備はリフォームを検討する
- 古い設備はリフォームを検討する
物件の第一印象は非常に重要です。室内外を徹底的に清掃し、メンテナンスされた状態を保つことで、購入希望者に好印象を与えられます。特に、水回りと庭や外構などの外観は重点的に清掃しましょう。
壁のひび割れや床の傷など、小さな修繕をするだけでも査定が変わります。壊れた設備や故障している部分も修理しておくと良いでしょう。
古い設備や内装は、購入希望者にとってマイナス要素です。キッチンやバスルームなどのリフォームを検討し、最新の設備に更新すると好印象です。リフォーム費用はかかりますが、その分査定評価が大きく向上する可能性があります。
査定の際は、物件の優れた特徴や魅力をアピールすることも重要です。たとえば「海が見える景色や日当たりの良さ」「駅からの近さ」など、購入希望者にとって魅力的なポイントを明確に伝えましょう。
一括査定の注意点
一括査定は、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる便利なサービスです。簡単な物件情報を入力するだけで複数の査定結果を比較できるため、短期間で適正な売却価格を知るために有効です。しかし、一括査定を利用する際には以下の注意点があります。
- 査定価格で売却できるわけではない
- 査定価格だけで不動産会社を決めてはいけない
- 査定後に不動産会社から営業電話がある
必ずしも、提示された査定価格で売却できるとは限りません。多くのケースで、あくまで入力した情報や近隣の売却実績から算出した目安の金額です。
また、契約を取りたいがためにあえて相場よりも高い金額を提示する不動産会社があることがあります。したがって高額査定だから良い会社とはならず、不動産会社の口コミを調べたり担当者と話したりして判断しましょう。
一括査定で入力した電話番号やメールアドレスに、査定後に不動産会社から営業の連絡が来ることがあります。不動産会社から営業の連絡を受けたくない場合は、一括査定ではなく信頼できる不動産会社へ個別に依頼するのが良いでしょう。
売却までの流れ
不動産売却の流れを理解しておくことで、不動産会社との連携がスムーズになり早期の完了が見込めます。全体の流れは、以下の通りです。
- STEP 01
-
売却の問い合わせ
気になる不動産会社のホームページや口コミを参考にして、2～3社に絞り込みましょう。売却する物件のエリアに店舗がある不動産会社から探すのがおすすめです。
- STEP 02
-
売却物件の査定
不動産会社に物件の査定を依頼します。前述の事前に必要な書類があると詳細な物件情報がわかり、売却価格に近い金額の査定ができます。
- STEP 03
-
不動産会社と媒介契約
依頼する不動産会社は、査定金額や実績、担当者の対応などから判断しましょう。依頼する不動産会社の数や内容によって、媒介契約の種類が異なります。
- STEP 04
-
売却活動の開始
物件情報を広く公開し、広告や内覧会を通じて購入希望者を集めます。売却活動の進捗状況を定期的に確認し、不明な点があればすぐに担当者に確認しましょう。
- STEP 05
-
売買契約の締結
購入希望者が見つかり、価格や条件が合意に達したら契約です。不動産会社が立ち会い、買主と売買契約を締結します。
- STEP 06
-
引渡し準備
物件の引渡し日や残代金の支払い方法、引越しの手配などを確認してください。
- STEP 07
-
引渡しと清算
物件の引渡しを行い、残代金の受領とともに登記手続きを完了させます。引渡し後には、税金の申告を忘れずに行いましょう。
売却の完了まではさまざまな手順があり、不動産登記の変更手続きや税金の支払いには司法書士や税理士など専門家が担当します。株式会社YANAGI BASEは、特に湘南（藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市）に不動産の実績があり、地域に密着した丁寧なサポートを行っています。ご不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。